第一节 国际购物中心发展现状
三、空置率及租金状况
（一）日本购物中心空置率及租金状况
从日本的购物中心租金水平来看，2008年购物中心的整体租金水平也呈现下降态势。根据城市规模划分，14个大城市的租金水平最高，为34865日元，但与前一年相比降低了1.5%；其次是“中等城市C（人口在15万人以上不到30万人）”为21477日元，比前一年同期增长了0.7％； “中等城市B（人口在30万人以上不到50万人）”为20550日元，去前一年同期降低了0.1％；“中等城市A（人口在50万人以上）”为17169日元，比前一年同期下降了1.6％。从购物中心内的餐饮承租商租金来看，平均租金为全国每月每坪20503日元，比平成18年的21117日元下降了2.9％。从城市规模看，14个大城市最高，为25701日元，与前一年同期相比下降了6.7％。其次，“中等城市C”为17782日元，同比上升1.7％，“中等城市B”为16181日元同比下降0.6％，“中等城市A”为15720日元，同比上升了11.2％。
根据城市的规模不同来看，14个大城市的购物中心平均租金最高。从零售类店铺方面来比较，“14个大城市”的平均租金为3.9万日元，相对的，“中等城市”的租金在1.4万日元到2万日元左右，几乎为大城市金额的一半还少。“小城市”和“村镇”的租金为1.0万日元左右，仅为大城市的金额的1/4左右。餐饮类店铺方面也是如此，“14个大城市”的平均租金为2.8万日元左右，而“中等城市”的租金在1.5万日元左右。
2009年日本购物中心的铺位空置率不断上升，作为核心商铺的综合超市、食品超市以及百货店持续经营不景气。从承租店铺和核心商铺两方面来看购物中心的销售额变化，承租店铺业绩低迷，核心商铺的业绩也明显恶化。核心商铺的业绩持续下跌，2009年连续数月以8%~9%的大幅度下跌，到了11月份下跌幅度为10.8%，达到了两位数。这其中既有百货店下跌幅度达到二位数的影响，更重要的原因在于综合超市等连锁店铺11月份的销售额下跌了8.0%，核心商铺整体的下跌幅度扩大。另外受到季节等因素的影响，从月度销售额来看也出现了大幅度下跌。
根据日本百货店协会及日本连锁店协会的调查表明，百货店及连锁店原有店铺的销售额连续11年下跌，尤其是“雷曼事件”之后，随着消费者抑制奢侈品消费及价格意识的强化，以百货店为中心，各店铺都面临着严峻的经营形势。在持续的消费不景气的情况下，百货店的势头日趋下降，不得不通过都市百货店的大规模合并和关闭亏损店铺等方式来维持经营。
虽然受到核心商铺——百货店和综合超市——持续经营不景气影响，日本现有购物中心的业绩持续低迷，但近年来购物中心中的专门店租户业绩持续上升。专门店积极开设新店，为购物中心整体的业绩改善起到了很大作用。尤其是超过3万平方米的大型购物中心增加，在此基础上业绩优秀的专门店租户和服务行业租户增加，这些租户的销售额甚至超过了核心商铺。它们在不断成长中弥补了核心商铺的亏损，成为购物中心业绩上涨的原动力。专门店租户和服务行业租户大量开设新门店虽然成为促进购物中心规模扩大化的主要推动力之一，但也造成了购物中心的竞争激化以及业态同一化。从2004年开始到2008年的5年间，424家新开购物中心中的开店租户数达到了2万8562家，平均每年开店数为5712家，数目庞大。期间，购物中心开发商致力于发掘引进包括海外客户在内的新租户，促进店铺的多样化。尽管如此，大部分的承租企业都显现出疲态，逐渐接近其经营能力的极限。正值此时又发生前所未有的经济不振以及消费需求紧缩，不仅是购物中心业界，大量消费相关产业都受到了直接冲击。
（二）美国和欧洲购物中心空置率及租金状况
从美国的购物中心来看，随着大型零售连锁店关闭部分分店，购物中心的空置率显著攀升，条状购物中心和地区大型购物中心的空置率达到了较高的水平。购物中心所有空置空间中最难租赁的是那些外围和中廊的核心店铺，2009年上半年期间，梅西百货、西尔斯百货、狄乐百货和连锁服装店Steve & Barry's都关闭了一些较大的商铺。根据商业房地产研究机构Reis.Inc的数据显示，美国条状购物中心（Strip malls）空置率在2009年第四季度达到近18年来最高，而地区大型购物中心的空置率也达到了近十年来的峰值。商业房地产研究机构Reis.Inc在报告中指出：条状购物中心2009年第四季度的空置率达到了10.6%，超过了1991年的最高纪录；地区大型购物中心的空置率从第三季度的8.6%上升到了第四季度的8.8%。持续的高失业率和不稳定的消费支出态势将在未来18-24个月里对商业地产继续带来重大影响，预计邻里与社区购物中心的空置率将继续上升。
美国条状购物中心和地区大型购物中心的租金水平也呈现下降态势。从租金水平来看，2009年第四季度条状购物中心租金价格对比第三季度下降了0.5%，为每平方英尺19.12美元，这一数据相对年初下降了2.05%。若将免租金月和房东所承担的内部装修金等因素考虑在内，实际租金下降了0.8%，仅为每平方英尺16.75美元。这是商业房地产研究机构Reis.Inc在追踪条状购物中心发展的29年历史里，其所覆盖的77个消费市场的实际租金水平首次出现下降趋势。另外地区大型购物中心的租金价格下降了0.4%，为每平方英尺39.03美元，这是自2006年第二季度以来的最低点。
从欧洲地区来看，购物中心的租金水平也呈下降态势。英国、法国、俄罗斯等主要国家的短期收益走势呈现下降态势。
|
